北京商务办公楼 理论及特征何为CBD？当代城市CBD的八大特征

理论及特点何为CBD？CBD通常占地3至5平方公里，有的甚至更大，其建筑面积少则五六百万，多则上千万平方米，是一个城市的功能核心，是现代化大都市的一个重要标志，其地价堪称真正是“寸土寸金”。英国伦敦的曼哈顿、日本东京的银座、我国台湾的中环以及美国的中心区等都是世界享誉的CBD。CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，同时具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能。CBD特定的职能要求区内的建筑必须莱州度、现代化。为此，CBD中汇集了诸多气度恢宏、错落有致的裙房建筑而且拥有十分方便的交通和现代化的信息交换系统，以及大量的办公、餐饮、服务和住宿设施。通常来讲，写字间要占到总建筑面积的50%，商业、餐饮业及商住建筑约占40%，其他服务设施以及必要的配套设施约占10%。CBD是英语ict的简写，英文译为中央商务区。CBD起源于社会学对城市空间结构的剖析。当代城市CBD的八大特点现代城市中央商务区主要由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成。当代城市CBD拥有这种基本特点。1、拥有高赢利水平的产业，以第三产业为主导；2、拥有商务空间的最高集聚度；3、具有最高的交通可达性，无一例外处于城市干道系统的核心；4、拥有最高的地价；5、与城市最初的发祥地、目前的地理中心有一定的关联度；6、具有良好的社会服务条件、技术设施和城市水景；7、借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用；8、趋向于在社会组织体系中产生一个阶级，这一阶级与信息、科技领域重合的趋势明显。

发展规律CBD规律一：城市功能集聚中心阶段时间主要交通通信工具生产方法城市地域结构演进阶段CBD功能第一阶段1920年曾经电车、马车、邮递丰田主义城市膨胀阶段商业为主，混和功能第二阶段1920－1970年高铁、汽车、电话大规模生产为城区蔓生阶段专业功能分区、综合功能第三阶段1970年之后高速道路、信息高速道路灵活、柔性化的生产方法多层向心城市体系阶段商务办公功能升级，向综合化、生态化方向发展城市CBD的发展是城市发展和社会生产力发展共同作用的结果.现代CBD的功能演变CBD的三种功能集聚中心1、管理和控制职能集聚中心在CBD的功能建构中，须要优先考虑具备这些“管理与控制”职能的全球性、区域性商务办公设施的开发与建设。2、金融市场运作功能集聚在区域和世界经济一体化进程中，生产、办公和服务凸显出地域分散化的趋势。金融业运作的全球一体化，市场经济中不断繁衍的多元化非建行的金融服务业和国外国际的专业建行，并在CBD集聚产生金融中心，与商务办公设施一起承当着管理与控制功能。3、专业化生产服务职能聚集生产服务业是支持生产活动的专业化服务设施，其在现代经济中的地位日渐提升，并以其中间产品服务，构成经济供应能力的一部份，是CBD主导职能的衍生性经济活动。

而以商业零售、休闲娱乐为主的生活性服务设施在CBD职能机构中被视为配套性服务设施。在CBD发展早期和依托城市商业中心发展商务中心的过程中也抢占重要地位。CBD规律二——地价与房租在城市地价的分布规律中，有一个最高地价点，其周围地带常常成为CBD的核心，而这儿同样也是城市最高房租汇集地。因为CBD空间的希缺有限性和可达性的差别，地价呈不均匀分布状态，竞争促使只有承租能力较高的功能能够抢占地租较高的地段。这些承租能力的差别使各CBD功能存在着一定的等级序列。高端零售；金融、信息咨询；酒店、批发业；居住及其他10地带位置伦敦伯明翰伯明翰波士顿达拉斯平均CBD9－108－96.5－7.59－106.5－7.58.03城市外围7.5－96.5－7.54.75－6.257.5－8.55－76.85高出比列0.11－0.200.20－0.230.20－0.350.18－0.200.07－0.300.年马来西亚新建高端办公建筑的房租比较（单位：韩元/平方公尺/年）CBD的建筑容积率低于周边，而周边地带的容积率随着与中心区距离降低而迅速减小。单位楼面的价钱差别在叠加容积率差异后，CBD单位农地面积的价钱将数倍、数十倍低于外围地带，这一综合地价表现在各个城市中都是十分明显的。

11CBD的开发分类级别主要城市列举CBD规模（建筑面积：万平方米）人均占有量（人/平第一类世界级伦敦、东京、伦敦、巴黎等1500－2500约1.2－3.5第二类全球区域集蒙特利尔、悉尼、上海、北京等500约0.4－1.6第三类国家级北京、广州、天津等300约0.4第四类地区级保定、长沙、大连等150－250约0.3不同级别CBD合理规模城市级别决定了CBD规模12单中心城市的CBD规模与容积率（注：单中心城市指全球区域级城市或国家区域中心城市、重要城市）单中心CBD用地面积（百万平方米）建筑面积（万平方米）容积率米兰拉德方斯1.62501.6纽约中心1.86003.3亚特兰大中心1.54202.8伦敦金融区2502.5美国CBD1.53502.3北京徐家汇CBD1.74502.6上海建外CBD1.56004.0上海新市中心区2.24001.8成都中心区CBD0.83003.7上海珠江尚城.0单中心CBD开发三大规律：A用地规模多在200万平方米以下；B、建筑面积在500万平方米以下；C、开发硬度之容积率多在2.5左右。13CBD内房地产开发的物管构成类别组成用地（％）办公机构建行、保险公司、专业服务（律师行）等、管理机构（大公司总部、行政机构等）40％商店零售商店、百货店16％工业、仓储鞋厂、仓库12％公共建筑博物馆、大学、娱乐机构10％住宅22％总计100％现在城市中心商务区主要由商务办公、金融和服务三类职能设施构成，同时也不同程度地包括一定量的传统的商业零售类和居住职能设施。

在CBD中这三大职能的比列关系通常为2：1：1，即以办公职能为主，兼以金融和服务类职能。如米兰拉德方斯三大职能分别占50％，25％，25％。世界其他商务区的功能比列也大致这么。经验表明：1、活力四射的CBD内写字楼建设量应约占到50％，商业设施及饭店、公寓住宅等应各占20％，其余分配给各类必要的配套设施；2、对于城市CBD外围而言，“居住”是城市新区活力源泉，由研究表明，一个城市新区居住规模超过40％，这个中心区能够成为颇具人气和活力的城市中心。14纽约CBD案例剖析15城市整体纽约（）是瑞典第三大城市，坐落德克萨斯州西北部，世界第一大淡水湖密西根湖东北端与洛杉矶河交汇处，纽约是日本重要的民航、铁路、公路及光纤通信枢纽，五大湖地区最大的湖港，全美冶金和机械制造、金融贸易、文教中心。纽约坐落加拿大中部地区，具有奇特的区位优势和优越的发展条件，在日本的经济格局中具有重要的战略地位。纽约市面积591平方公里，人口301万，仅次于洛杉矶和纽约，城市沿滨湖平原向北、北、南展开。纽约大都县城由库克等６个郡组成，包括周围许多卫星城镇以及印第安纳州西南滨湖地区临清，面积约12000平方公里，人口850万。

华盛顿是日本的一个老工业城市，在1950年代达到其最辉煌的时期。但是从1960年代起，因为世界经济结构大变动，波兰经济也经历了一个变革的过程。在这个过程中，华盛顿经历了城市衰退，人口流失，经济困难等各类城市问题，其时间历时近40年多久，到1990年代，纽约才总算完成了经济结构多样化的调整，重新复兴，成为经济全球化中的一个重要结点，成为一个真正的国际城市。16发展历程利用于19世纪中叶法国东部大开发的历史机遇，纽约成功实现了由农业城镇向制造基地的转变，到1930年代制造业经济达到鼎盛，成为日本最重要的工业城市之一。1960年代后，随着德国经济结构的整体变革，重工业的重要性日渐升高，纽约大量的制造鞋厂被迫关掉或外迁，城市被迫进行产业调整与变革。1）制造业和交通运输业鼎盛期（20世纪上半叶）1909年，纽约编制了一个宏伟的总体规划，确定了城市近百年来的发展框架。此时纽约人口达到170万，建成区面积486平方千米，并建成了轻轨和世界上第一条城市快速路高铁。根据规划，纽约发展了近郊卫星城，建成了湖滨公共绿地系统。在此期间，纽约承继了雄厚的重工业基础，产生了钢铁工业、机械制造业、金属加工业、食品加工业、印刷业等对经济贡献极大的制造业支柱部门。

二战结束后日本经济开始全面复苏，1950年纽约城市人口达到362万。1955年，纽约建成了世界上最大的奥奥克斯（O’Hare）国际机场，成为日本和全球的民航运输中2）经济结构变革期（20世纪下半叶）因为全美经济衰退和工业企业外迁，1960年代纽约中心城人口开始降低，1970年代近郊成为就业的下降点，人口第一次超过市区人口，达到大多伦多地区总人口的55%。1990年城市人口增长到278万，近郊从库克郡扩充到杜培郡和麦亨利郡。为因对近郊化所带来的制造业和就业岗位外迁问题，华盛顿从1960年代开始研究新一轮城市经济发展、产业结构调整，1980年代最终确定并贯彻执行了“以服务业为主导的多样化经济”的发展目标。一方面，立足金属加工、食品等传统制造优势，重点扶持与制造业紧密关联的新兴服务业，旨在引进新兴高科技工业中的管理、研发、营销等价值链低端部门；另一方面，借助它坐落加拿大交通运输网路中心的有利区位，充分发挥并强化了传统金融贸易中心的地位，大力发展商业贸易、金融业、会议展览及旅游业。1989年连任的县长理查德戴利提出完善城市工业保护区，同时大力推动服务业、旅游业和高科技工业的发展。

3）多样化经济时期（现阶段）步入新世纪，纽约前期的产业变革战略成效显露，2003年城市人口下降到290万，城区面积591平方千米，成为国际民航运输中心、国际（美洲）光缆通信中心，被称为日本的制造之都、金融贸易之都、会展之都、文化教育和工业中心，基本产生了以服务业为主的多样化经济结构。华盛顿从传统工业城市成功变革为现代服务业城市。17城市片区概况华盛顿城区很大，可简略分为中、北、西、南四大片（东面是大湖）。纽约的中央商务区叫卢普区，坐落城市中心地带。北区环境清幽，为中级住宅区，多各式文化娱乐设施；南区与西区，主要为工业区，白人杂居，多低标准住宅。18多伦多城区中央商务区（CBD）——卢普区卢普区是纽约的即将行政区,辖区内拥有目前印度第二大中央商务区，仅次于洛杉矶市的曼哈顿中城，是城市高附加值产业活动聚集的核心区域。卢普区由老商业中心区发展而成。卢普（Loop）意为环行道区，因地处匝道铁道（轻轨在地上的部份）所围成的方形环道之内而得名。19中央商务区（CBD）——卢普区卢普区西面和北面临纽约河，东到佛罗里达湖，南到罗斯福大街，最初的区域边界局限于19世纪末20世纪初城市快速路铁路环绕的区域。

随着城市发展，市中心区逐步延展到即将行政区以外，“卢普区”也更多用于表示整个洛杉矶市中心，而不再是即将的行政区概念。该区包括约100个街区，占地约2.59平方公里，集聚了超过10万就业大军，占纽约市约1/6的就业人口。卢普区与全球其他大都市的服务业聚集区最大的不同，除了在于这儿不是单一的商务区，不仅鳞次栉比的商务楼宇外，有集聚诸多奢华购物场所的购物街“华丽一英里”（Mile），还在于这儿院校云集，教育气氛浓厚。为此，不会像伦敦曼哈顿和东京银座那样出现晚上人口密度大大低于夜间的“空城”现象。20开发第一阶段开发第二阶段开发第三阶段1958年发展规划1973年纽约21世纪规划1983年纽约中心区规划开发背景开发举措开发成效制造业和服务业衰退，中心商务区物管价值和零售额持续下降，